“Sovetski”dəki kredit girovundakı evlərin taleyi necə olacaq?

“Sovetski” adlandırılan ərazidə sökülən evlər ilə bağlı əsas müzakirə olunan məsələ kompensasiyaların məbləği olsa da belə, ödənişlərin verilməsində sözügedən problem heç də yeganə maneə deyil. Məsələ ondadır ki, “Sovetski”də yerləşən evlərin bir qismi banklarda kredit girovundadır. Yəni, həmin ev sahibləri və ya qohumlar kredit götürən zaman o ərazidə yerləşən evlərini girov kimi banka təqdim ediblər. Sözügedən zonada yerləşən 10 min mənzilinin neçə faizinin girov olması barədə rəsmi məlumatlar olmasa da İqtisadi və Sosial İnkişaf Mərkəzinin sorğu nəticəsində empirik hesablamalarına görə, həmin evlərin təxminən 15 faizdən artığı girovdur. 

Təbii ki, həmin evlərin girov olmasında qanunsuz heç nə yoxdur. Kreditə ehtiyacı olan şəhər sakini evini girov kimi təklif edərək kredit götürüb. Amma, məsələ ondadır ki, həmin ərazidəki mənzillər dövlət ehtiyacları üçün satın alındığından girovda olan evlər sökülməlidir. Bəs, mövcud qanunvericilik və qaydalar ilə bu proses necə tənzimlənəcək? 

Bank qanunverciliyinə görə, girov evlərin satın alınarkən bank öhdəlikləri öncə yerinə yetirilməlidir və daha sonra ev satışa çıxarıla bilər. Yəni ev hökmən girovdan çıxmalıdır ki, o satıla bilsin. Qanunvericilik kommersiya məqsədi ilə və ya dövlət ehtiyacları üçün mənzillərin satın alınmasını ayrı-ayrı hallar kimi təsnifləşdirməyib. Bu isə o deməkdir ki, prosesə məsul icra hakimiyyəti qurumu məzili dövlət ehtiyacları üçün alan zaman həmin mənzilə görə banka olan borcu ödəməlidir və həmin pul kompensasiya məbləğindən çıxılmalıdır. Yəni, əgər vətəndaşın evi 30 min manatlıq kredit üçün girovdadırsa və onun alacağı məbləğ 70 min manatdırsa o zaman ona 40 min manat kompensasiya veriləcək. Digər, 30 min manat kreditin qaytarılması və evin girovdan çıxarılması üçün ödəniləcək. Təbii ki, bu iqtisadi və ya hüquqi baxımdan qeyri-adi heç nə təsiri bağışlamaya bilər. Amma məsələ ondadır ki, kredit məbləğinin azadılması əvvəl borcu olmuş vətəndaşın yeni ev alma imkanlarını çətinləşdirir. Bu halda həmin vətəndaşın 40 min manata uyğun ev alma şansları məhdud olur. Əslində vəziyyət fərqlidir: məsələn vətəndaş 2 ay öncə 30 min manatlıq kredit götürüb və buna görə də 6-8 faizlik komisiyon haqqları ödəyib. O həmin krediti xərcləyib və müqavilədə göstərilən aylıq ödənişləri qaytarmaq imkanına malikdir. Yəni kredit götürən şəxs öz aylıq gəlirlərini hesablayaraq və nəzərə alaraq kredit götürüb. Amma təbii ki, onun bütün vəsaiti birdəfəlik və tam olaraq bank qaytarmaq imkanının olması inandırıcı deyil. Digər tərəfdən, götürülən kredit qısa zamandan sonra geri qaytarılan halda kredit götürən şəxsin ödədidiyi komision haqqı, yumşaq desək, praktik olaraq batır. Əgər onun evi söçülməsəydi o zaman o aylıq ödənişləri edərək sonradan evini girovdan da çıxara bilərdi və bununla da evsiz qalmaq problemi ilə üzləşməydi. İndiki halda isə ödənişlər banka vaxtından əvvəl həyata keçirildiyi üçün bu artıq borclu vətəndaş üçün mənzil problemi yarada bilər.

Deməli, mənzərə aydındır: qanunvericilik ödənilə kompensasiyadan kredit borclarını azaltmağı tələb edir. Bu hal isə borclu vətəndaşların evləri söküləndən və kredit borcu qaytarılandan sonra mənzil ala bilməmək riski ilə üz-üzə qoyur. Bəs, problemi necə həll etmək olar? 

Təbii ki, əgər həmin vətəndaşın Bakının başqa ərazisində əmlakı varsa o zaman məsələ sadədir: sadəcə girov dəyişdirili. Amma “Sovetski”də yaşayanların böyük qisminin alternativ əmlaklarının olması inandırıcı deyil. Deməli, kredit borcunu vaxtından əvvəl bağlamayıb, kompensasiya məbləği ilə məzil almaq istətənlər üçün mövcud bank mexanizmlərinə dəyişiklik edilməsinə ehtiyac var. Əslində, vətəndaşlara ödənilən kompensasiyanın müəyyən hissəsinin girovun qaytarılmaması üçün ödənilməməsi və o cümlədən bankların maliyyə vəziyyətinin pisləşməməsi üçün “ad-hoc metod”dan istifadə edilməsi məqsədə uyğundur. Bu zaman Mərkəzi Bankdan kommersiya banklarına aşağıdakı göstəriş xarakterli tövsiyyənin verilməsinə ehtiyac var: dövlət ehtiyacları üçün mənzilin sənədləri hazırlanan zaman ev sahibinin kredit öhədiliyinə toxunulmur və kommersiya banklarının da maliyyə vəziyyətinə təsir göstərməmək üçün üç tərəfli müqavilə bağlanılır, vəsait kredit vermiş maliyyə qurumuna ödənilir. Vəsait hesaba köçürülsədə bank kredit borcunu həmin hesabdan silmir, pul bank tərəfindən blok edilir. Daha sonra vətəndaşa yeni mənzil almaq üçün müəyyən müddət verilir. Məsələn, anlaşmaya əsasən vətəndaş 3 ay müddətinə yeni mənzil almalıdır. Həmin vəsait ilə isə vətəndaş yalnız əmlak ala bilər. Əgər 3 ay müddətində vətəndaş ev almazsa və ya borclu şəhər sakini yeni ev almaq fikirindən daşınaraq pulu bashqa məqsədlər üçün istifadə etmək istərsə o zaman kredit borcu bank tərəfindən silinir və qalan məbləği vətəndaş istənilən zaman hesabdan çıxara bilir. 

Beləliklə, kredit borcu olan şəxs yeni ev alan zaman üçtərəfli müqavilə bağlanır və bütün kompensasiya məbləği bank tərəfindən ev satana ödənilir. Müqavilə ev satan, məzil alan və bank tərəfindən imzalanır. Bununla da, kompensasiya alan vətəndaş yeni mənzil alır, həmin ev bankda girov olur və eyni zamanda kredit müqaviləsi davam etdirilir, ayliq ödənişlər həyata keçirilir. Yəni, 70 min manat kompensasiya alan və 30 min manat krediti borcu olana heç də 40 min manat deyil tam məbləğ verilir. O da kompensasiyanın tam məbləğindən, yəni 70 min manatdan istifadə edərək yeni ev alır və eyni zamanda evin sökülməsinə baxmayaraq girovu dəyişərək 30 min manatlıq kreditini növbəti aylarda hissə-hissə banka geri ödəyir. Bu metod imkan verir ki, mənzili dövlət tərəfindən alınan vətəndaşın kredit öhdəliyi qalsın və eyni zamanda bankdan əvvəl götürdüyü borc onun yeni mənzil almasına hər hansı problem yaranmasın. Kredit öhədliyi başa çatandan sonra alınmış yeni ev avtomatik olaraq girovdan çıxır. Bu vəziyyətdə isə bütün tərəflər məmun olurlar.

Vüqar Bayramov
İqtisadçı-alim